На придбання квартири на вторинному ринку наважується багато людей, хоча б тому, що в такому разі вибір житла набагато ширше, ніж на первинному ринку. Проте, купівля квартири на вторинному ринку більш ризикована. У цій статті мова піде про те, які пастки чекають на покупців вживаної нерухомості і як уникнути неприємностей з такими інвестиціями.
Вважається, що на вторинному ринку продаються виключно старі житлові приміщення, найчастіше із незручним плануванням. Проте, пропозицій щодо купівлі такої нерухомості набагато більше. Потенційні покупці мають можливість придбати квартири в багатоквартирних будинках, причому іноді навіть в абсолютно нових і навіть сучасних.
На вторинному ринку пропонується великий вибір житла з точки зору розташування, стандарту та розміру, що є значною перевагою. Оптимальний варіант знайде кожен залежно від переваг і фінансових можливостей.
Квартира на вторинному ринку: де шукати пропозиції?
Якщо ви зацікавлені у покупці квартири на вторинному ринку, то пошук нерухомості, яка відповідає вашим очікуванням, не буде проблемою. Є щонайменше кілька веб-ресурсів, де можна ознайомитися з великою кількістю пропозицій з продажу уживаних приміщень, і це насамперед:
- спеціалізовані портали оголошень;
- соціальні мережі;
- сайти агентств нерухомості;
- місцева преса;
- ну і через ваших знайомих або ж ріелторів.
Під час перегляду пропозицій звертайте увагу на те, чи їх розмістили власники або ж агентства нерухомості. Купівля квартири через посередника може спричинити додаткові витрати.
Покупка на вторинному ринку: для кого це буде вигідним рішенням?
На придбання нерухомості на вторинному ринку варто наважитись у багатьох ситуаціях. Це буде раціональним рішенням, наприклад, якщо:
- ви хочете знайти приміщення, в яке можна заселитися відразу після покупки – серед пропозицій наявні квартири, які не потребують ремонту або навіть з меблями;
- ви зацікавлені у придбанні квартири для здачі її в оренду – якщо вдасться знайти приміщення, яке не потребує додаткових інвестицій, ви зможете майже відразу почати заробляти на ньому;
- у вас дуже специфічні вимоги, наприклад, ви шукаєте житло з багатьма особливими параметрами в багатоквартирному будинку;
- у вас обмежений бюджет – на вторинному ринку у вас більше шансів знайти дешеву квартиру.
Як відбувається процес покупки?
Покроковий процес купівлі такої квартири не дуже відрізняється від процедури купівлі нерухомості у забудовника. Відмінності стосуються виду договору, що підписується, і формальностей під час купівлі. На вторинному ринку продавець повинен, наприклад, сплачувати податок на доходи або ж державне мито під час нотаріального оформлення, а на первинному – ні.
Документи, пов’язані з купівлею на вторинному ринку
Щодо формальностей, то купівля квартири з вторинного ринку вимагає найчастіше лише підписання двох договорів: попереднього договору та договору купівлі-продажу. Причому обидва документи повинні мати нотаріальну форму, недотримання цієї вимоги спричиняє їх недійсність.
Крім цього, дуже важливу увагу треба звертати на всі суттєві умови договору, на те, як вони виписані, а не на те, що вам усно говорить контрагент (інша сторона договору). Адже в іншому випадку ви ризикуєте бути обманутими. Як наголошують юристи, у разі доведення обману ви зможете розраховувати на визнання договору недійсним через суд, але ця процедура може бути тривалою та потребувати додаткових коштів на адвоката, проведення експертизи судовий збір тощо.
У попередньому договорі сторони зобов’язуються вчинити відповідний правочин у встановлений термін та на встановлених умовах. Інтереси сторін найчастіше забезпечуються завдатком, який вносить продавцю покупець. Пам’ятайте, що у разі вашого виходу з угоди продавець може залишити його собі у повному обсязі, а у разі відмови від продажу – ви маєте право вимагати повернення завдатку подвійному розмірі.
Договір про відчуження нерухомого майна підписується у нотаріуса, який, як правило, слідкує за тим, щоб правочин не суперечив законодавству. Проте, варто звернути увагу на питання стосовно гарантій. На жаль, гарантій, як при купівлі приміщення у забудовника, на квартиру з вторинного ринку ніхто покупцю не надає. Це означає, що ви не зможете заявити ніяких претензій, якщо після покупки квартири ви виявите якісь її недоліки (якщо вони не були спеціально приховані продавцем).
Тому ще до підписання договору його зміст (умови), а так само і сам об’єкт інвестування, варто перевірити у юристів та не підписувати договір, якщо його умови обмежують ваші права, звужують відповідальність продавця або ж якщо юридична перевірка об’єкту виявить додаткові ризики (арешти, обтяження, судові спори тощо).
Квартира з вторинного ринку в кредит: що варто знати?
При подачі заявки на іпотеку на квартиру з вторинного ринку можуть знадобитися такі документи:
- довідка про ваші доходи;
- паспорт та ідентифікаційний податковий номер (довідка про присвоєння РНОКПП);
- довідка / витяг з держ. реєстру щодо даної нерухомості;
- попередня угода, укладена з продавцем.
Тільки після укладання кредитного договору ви зможете підписати основний договір щодо передачі права власності на квартиру. Його необхідно надати банку – на його підставі банк протягом кількох днів перерахує кошти на рахунок продавця.
Оскільки існує ризик того, що банк відмовиться надати кредит, то має сенс заздалегідь подавати кілька заявок різним банкам. Також доцільно у попередньому договорі зазначити пункт, який передбачає можливість виходу з угоди без фінансових наслідків у ситуації ненадання вам кредиту.
Розрахунок за квартиру: як це виглядає?
Багато людей надають перевагу сплаті за нерухомість на вторинному ринку готівкою. Проте законність такого розрахунку сумнівна. А як взагалі може відбуватись розрахунок із продавцем? Найчастішими є три варіанти на вибір.
Перший – це внесення грошей на депозит нотаріуса, що сплачується готівкою, наприклад, за день до підписання нотаріального договору. Такий депозит, на жаль, додатково оплачується. Іншим способом є здійснення банківського переказу на рахунок продавця під час відвідування нотаріальної контори. Третій варіант – вказати в нотаріальному договорі термін, протягом якого має бути здійснено переведення грошей на вказаний рахунок продавця.
Як купити квартиру безпечно: поради юриста
Маючи намір безпечно купити квартиру на вторинному ринку, варто ретельно перевірити нерухомість перед укладанням договору. Рекомендуємо звернути увагу на таку інформацію:
- технічний стан приміщення – багато людей наймають для цієї мети спеціаліста, який здатний виявити найдрібніші несправності в квартирі;
- юридичний статус нерухомості – ви повинні попросити продавця підтвердити своє право власності на приміщення та перевірити все за державними реєстрами (в них наявна інформація про власника, а також про можливі іпотечні та інші обтяження на користь третіх осіб, арешти, спори тощо);
- відсутність боргів – бажано щоб продавець надав довідки про відсутність заборгованості по комунальним послугам;
- перед укладанням договору продавець повинен також підтвердити виїзд усіх осіб із квартири та зняття їх з реєстраційного обліку (прописки).
З якими пастками ви ще можете зіткнутися при покупці квартири на вторинному ринку? Це, наприклад, покупка квартири з орендарями – може статися так, що у приміщенні проживають орендарі без реєстрації – за договором оренди (це також необхідно перевірити перед покупкою та вимагати розірвання такого договору оренди).
Ретельно виконуючи вищенаведені поради, ви зможете суттєво знизити ризики при придбанні вживаної нерухомості, а якщо ви не впевнені у власних можливостях і знаннях всіх юридичних формальностей, то все ж таки краще буде звернутися за допомогою до практикуючих у сфері нерухомого майна адвокатів та юристів, наприклад, контакти таких є на сайті https://lawyer.net.ua.
